买房是个技术活，你真的知道吗？

来源：吉屋网发布时间：2018-07-12 16:23:26

随着房价的上涨，限购政策的升级，“租售并举”政策的扶持，公寓产品变得格外吃香。对于想要投资的人群而言，大家都知道的“三低+三宜”的特性，低总价、低投入、低压力，宜住、宜租、宜*这些都让公寓成了投资*恰当的选择。

纵观南阳楼市，从去年2017年开始，南阳房地产市场的房价持续上涨，即将过万的房价，几十万的*，让很多南阳人纳闷，南阳这是怎么了？三四线的南阳城房价怎么都赶上二线的水平了呢？

接下来，让我们一起去看看南阳近期大热的楼盘吧！

从地理位置上来看，目前南阳大热项目主要分布在5个区域：

1、火车站商圈：比如黄河时代城、冠华门第国际、翰林华府等

2、白河观景沿线：比如宇信凯旋公馆、文华南阳天地、建业凯旋广场等

3、南阳东区：比如南阳恒大帝景、中信国安城、万正龙门苑、宏江中央广场等

4、南阳老城区商业中心：比如摩根中央公园、博伟彩虹城、金域蓝郡、亿安天下城等

5、*区域附近项目：银河时代广场、经纬国际蚂蚁公寓、金汇城等

从以上主体区域分布可以看出，公寓产品主要依赖交通、主干道和商业商务区。

现在很多人都把买房子当成一种投资，而且让那位这种投资几乎是一本万利，我们要明白：购买投资公寓的主要目的是靠租金收入。未来租金水平的高低成为我们考量这个问题的关键。我们都知道，公寓是大多数是40年产权，但是很多人知道的是：公寓转手交易税费高达25%左右。所以在买之前我们得慎重考虑下关于利润率的事，那么如何理解租金回报呢？

我们先算成本。假如一个公寓价格（精装）7200元/平米【按目前南阳房价均价行情】，面积50平米，总价就是360000元。

*180000，贷款238500多，贷款10年，

以2018年*新贷款利率4.9%算，月还款1900元左右，

但是目前南阳大多数银行利率上浮20%-30%，

我们按照涨幅20%，也就是贷款利率5.88%算，月还款是1987元左右。

假如我们设想，靠租金能够还清月供，白挣一套房子，能不能实现呢？

那么问题来了，什么样的公寓产品能够月租金达到1900元+？很难吗？

我觉得不难。特别是未来的南阳市场。

熟悉南阳房地产租赁市场的朋友都知道，目前市场不太成熟也不太完善。

目前在南阳城区简单装修的90平米住宅，两房租金能够达到1100元/月以上，精装能够达到2000元/月水平，这种房源主体针对的是家庭住户。

我们首先要弄明白目标租户在哪里，目前南阳优质企业的办公地点在哪里？

毫无疑问，目前南阳优质企业主体在南阳东区，在各大商业中心，在火车站附近，在滨河路沿线，在未来的商务中心区、郑万高铁片区、白河南片区。他们租赁要优先选择交通便利，配套完善的房子。

他们喜欢现代化、喜欢咖啡厅、喜欢酒吧、喜欢WIFI、喜欢运动、喜欢社交、喜欢SPA、喜欢新潮。

你所在的房子装修、配套、物业以及房子所在片区是否符合以上特征，成为他们选择的关键。

你也许会说：南阳人就是一土鳖，哪有那么多商务人士、商旅人士、金领白领人士。我只是告诉你：虽然你不是，凭什么你说没有呢？

南阳在发展，南阳早已非昔日宛城。根据目前南阳近几年的规划，未来南阳的公司、商务、商旅人士会越来越多。

如果有这样的公寓产品、住宅提供相应的配套，比如公共图书馆、比如免费无线、比如牛逼的物业服务、比如健身房、比如咖啡厅、比如创投空间、比如很多人都说住在这里有面子，那么优质客户为什么不选择这种产品呢？说实话，比住在如家美多了。

想要购买房子的朋友，不能一味的看地段看价格去进行投资，请在选房之初就考虑好自己的需求，避免事后会后悔。